תפריט
תפריט
שירות אושן התחדשות עירונית, נועד לבעלי הזכויות ולנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת מתוך מטרה לצמצם את פערי הידע שקיימים היום בשוק בין בעלי הזכויות ליזם.
בשוק שמשתנה ומתעדכן כל יום, עם חוקים חדשים שנחקקים והחלטות ממשלתיות שמתקבלות, לא מדובר בעניין של מה בכך. אושן מביאה עמה ניסיון עשיר ביותר ומיישמת לקחים מפרויקטים אחרים. כך גם כל אנשי המקצוע במעטפת כולל עורך הדין שמייצג את בעלי הזכויות, המפקח מטעמם, שמאי וכו'.
שיטת אושן להתחדשות עירונית מיושמת בהצלחה בפרויקטים בפריסה ארצית ומהווה מתכון יעיל ואפקטיבי לקידום מיזמי פינוי בינוי בכל סדר גודל.
עוד לפני שנבחר היזם ובטרם דנים בתמורות שמגיעות לבעלי הזכויות, אנחנו נרצה לבדוק מה ניתן לבנות על תא השטח שלנו?, מה עמדת הרשות המקומית? איך היא רואה את הפרויקט שלנו בחזון העירוני ?איזה גובה מותר?, מה לא יתאפשר? וכו'
לשלב הזה אנו נגייס אדריכל המשרדים המובילים בתחום, בעל ידע בפרויקט מהסוג שלנו עם ניסיון עבר מול הרשות המקומית (יתרון). את האדריכל יבחרו יחד צוות התיכנון של אושן ונציגות בעלי הזכויות. נקיים פגישות עם מחלקת התכנון של העירייה ונעבוד על חלופת תכנון עקרונית עד לריצוי מחלקת התכנון וקבלת הסכמתה לקידום הפרויקט.
במקביל להליך התכנון תיבחן כלכליות הפרויקט (רווחיות הפרויקט) לשם כך נקיים מכרז לבחירת שמאי מטעם הדיירים שתפקידו יהיה להיות הגוף המקצועי שמתרגם לנו מה המשמעות הכלכלית של התיכנון שמקודם אל מול העירייה. ומה תהיה הנגזרת של התכנו לתמורות בעלי הזכויות כתנאי בסיס (סף) למכרז היזמים/קבלנים.
כל פרויקט שונה מקודמו ואי אפשר לעשות העתק הדבק למסמכי המכרז. מסמכי המכרז והשאלון שיוגש ליזמים/קבלנים חייב להיות יעודי לפרויקט שלנו. צריכה להיות התייחסות לכל סוגי הנכסים: דירות גג, דירות עם חצרות, מסחר, משרדים, קליניקות, מרפאות למיניהם, דירות מחולקות, חריגות בנייה וכו'.
השאלון צריך לכסות את כל ההיבטים (מסחרי/משפטי/ערבויות/לוחות זמנים/קנייני וכו'), ותשובות היזמים צריכות להיות מפורטות (כשנדרש)
ככל שנשקיע מחשבה בהכנת המכרז וככל שהמכרז יהיה מפורט יותר, כך יתקצרו לוחות הזמנים במשא ומתן המשפטי והפנייה תתקבל מהיזמים הטובים בשוק. בכתיבת המכרז ישתתפו עו"ד הדיירים, הנציגות, מפקח הבנייה, שמאי הדיירים, האדריכל והכלכלן. כולם יתרמו את נסיונם לכתיבת המכרז.
כחלק ממסמכי המכרז יקבלו היזמים את כל העבודת המקדמית שנעשתה עם העירייה לרבות פרוטוקולים וסיכומים, תוכניות וחישובים (למעט הדו"ח הכלכלי שאותו נשמור אצלנו) נתונים אלה יסיעו ליזמים בהגשת הצעה ריאלית ומותאמת למדיניות העירייה.
הצעות היזמים יבחנו הן בהיבט בחינת יכולות היזם וניסונו וכלה בתמורות שהוצעו לבעלי הזכויות. אושן, ביחד עם עורך הדין והנציגות, יערכו טבלת השוואה בין הצעות היזמים ולאחר בחינת ההצעות תצומצם רשימת היזמים (2-3 יזמים).
בשלב זה שבו רשימת היזמים צומצמה, מוטיבציית היזמים והרצון שלהם לזכות במכרז גבוהה מאוד. זהו המועד הטוב ביותר לסגור סעיפים שבמחלוקת למען מיקסום התמורות של בעלי הזכויות. השלב הבא הוא בחירת היזם הראוי ע"י בעלי הזכויות עצמם מתוך הרשימה המצומצת.
השאלון צריך לכסות את כל ההיבטים (מסחרי/משפטי/ערבויות/לוחות זמנים/קנייני וכו'), ותשובות היזמים צריכות להיות מפורטות (כשנדרש)
ככל שנשקיע מחשבה בהכנת המכרז וככל שהמכרז יהיה מפורט יותר, כך יתקצרו לוחות הזמנים במשא ומתן המשפטי והפנייה תתקבל מהיזמים הטובים בשוק. בכתיבת המכרז ישתתפו עו"ד הדיירים, הנציגות, מפקח הבנייה, שמאי הדיירים, האדריכל והכלכלן. כולם יתרמו את נסיונם לכתיבת המכרז.
שלב הכנת ההסכם המשפטי הוא השלב המסכם והחשוב שבו בעלי הזכויות חותמים ומתחייבים כשם שהיזם חותם ומתחייב כלפיהם. לאחר חתימה על ההסכם יהיה קשה מאוד לבטל את החתימה (למעט במקרה שהתקיימה הפרה ע"י היזם) ולכן נרצה לוודא שוב שכל ההבטחות וכל התמורות כתובות בצורה חד משמעית שלא נתונה לפרשנות.
הסכמת רוב הדיירים לחתום תהווה אינדיקציה להליך נכון שקוף ומקצועי שנעשה ע"י כל המעורבים לרבות חברי הנציגות.