שאלות תשובות

שיטת אושן מביאה משהו חדש וייחודי. אנחנו לא רק מנהלים פרויקט – אנחנו דואגים לוודאות בכל שלב. בעזרת צוות יועצים ואנשי מקצוע מהטובים ביותר, יחד עם ניסיון עשיר וחשיבה מחוץ לקופסה, אנחנו יוצרים מסלול בטוח לפרויקט שלכם מההתחלה ועד הסוף. כל החלטה מלווה באיש מקצוע, כך שתוכלו להיות בטוחים שאתם בידיים טובות.

אחד היתרונות הייחודיים של אושן הוא ההשקעה הרבה בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית כבר מההתחלה. אנחנו משקיעים משאבים רבים בבדיקות מקדמיות וממנים יועצים (על חשבוננו) שיבצעו את העבודה הנדרשת, כך שהרשות המקומית תתמוך בפרויקט מראש. המטרה שלנו היא להשיג "אור ירוק" מהרשות המקומית לקידום הפרויקט עוד לפני שנבחר היזם.

כל העבודה המקדמית שאושן עושה מול הרשות המקומית, הפרוטוקולים, התכנון, ההחלטות וההסכמות הרשות המקומית משמשות כתשתית ליזם שיבחר בהמשך 

מרגע שניתנה הסמכה לאושן תוך מספר שבועות בודדים מוגשת לרשות המקומית חלופות התכנון המאושרות ואשר נתמכות בדוחות כלכליים של שמאי מטעם הבעלים.

תהליך הזה יוצר וודאות ומאפשר לבעלים להגיע למכרז היזמים כשהם מצוידים במידע רב ויכולת טובה יותר למקסם את זכויותיהם במו"מ מול היזם.

אנחנו באושן עורכים מכרז יזמים ייחודי ומותאם אישית לכל פרויקט. התהליך כולו מבוסס על עבודה מקצועית ומעמיקה שנעשית מראש – כולל בדיקות מקיפות של חוסן כלכלי, ניסיון קודם ותמורות שמוצעות לדיירים. כל יועץ מעורב במכרז על פי תחום התמחותו, וכך אנחנו מבטיחים שאתם מקבלים את היזם המתאים ביותר לפרויקט שלכם.

המכרז שלנו אינו תהליך "שבלוני" – כל פרויקט מקבל מכרז מותאם אישית לפרטיו. כל יועץ בתחום המקצועי שלו משתתף בהכנת המכרז ובוחן את ההצעות בצורה מעמיקה. לדוגמה, חוסן כלכלי של היזם נבחן על ידי רואה חשבון או כלכלן, המספק חוות דעת מקצועית לבעלי הזכויות. כך, בסיום התהליך, הדיירים יכולים לדעת שהיזם שנבחר הוא המתאים ביותר לפרויקט שלהם.

שלב התב"ע מתחיל לאחר בחירת היזם וחתימת הדיירים על ההסכם. אושן, בעזרת צוות מקצועי המתמחה בתכנון תב"עות, מלווה ובוחן את הליך הגשת התב"ע ע"י היזם ובכך משפיעה על זירוז הליך התכנון ומבטיחה שהאינטרסים של הדיירים נשמרים לכל אורך הדרך.

אנחנו יודעים שתהליך התחדשות עירונית יכול להיות מורכב ומאתגר, ולכן אנחנו כאן כדי לפשט אותו עבורכם. בעזרת שקיפות מלאה, עדכונים שוטפים ומומחים שמלווים אתכם בכל שלב, תוכלו להיות בטוחים שאתם בידיים טובות ושכל ההחלטות מתקבלות בצורה הטובה ביותר עבורכם.

פינוי בינוי הוא מיזם להתחדשות עירונית שבמהלכו הורסים את המבנים קיימים תוך פינוי הדיירים למגורים זמניים ובונים במקום בניינים מודרניים וחדשים. כולל כמובן תשתיות מתקדמות. עם סיום הפרויקט מקבלים הדיירים המקוריים דירות חדשות, כולל תמורות נוספות בהתאם להסכמים.

דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי נהנים בראש ובראשונה מדירות חדשות, משודרגות ומרווחות יותר. זאת במקביל לעלייה בערך הנדל"ן, שיפור בתשתיות ובשטחים הציבוריים, ולעיתים קרובות גם תוספת מקומות חניה ומתקנים חדשים וירוקים לטובת הכלל כמו גני שעשועים, גינות ציבוריות ועוד.

בחירת היזם נעשית באמצעות מכרז שבו נבדקים פרמטרים כמו חוסן כלכלי, ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, פרויקטים קודמים שאוכלסו בהצלחה, המלצות דיירי עבר, ותנאים ותמורות שהיזם מציע לדיירים. הדיירים, בליווי מנהלת אושן, בוחרים את היזם המתאים ביותר.

מנהלת הדיירים מלווה את הדיירים לאורך כל תהליך הפינוי בינוי. היא אחראית על ניהול התהליך מול הרשויות, היזמים, והדיירים, ומספקת שירותים כמו ייעוץ משפטי, פיקוח על ביצוע הפרויקט, תמיכה בתהליכי קבלת ההיתרים, ופתרון בעיות שעשויות לעלות לאורך הדרך.

משך הזמן של תהליך פינוי בינוי משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט, שיתוף הפעולה עם הרשויות המקומיות, והליכי האישורים וההיתרים. לרוב, התהליך כולו יכול להימשך בין 3 ל-7 שנים.

במקרים של התנגדויות, מנהלת הדיירים פועלת לגישור והסברה, כדי להבין את החששות של הדיירים המתנגדים ולמצוא פתרונות שמוסכמים על כל הצדדים. במידת הצורך ניתן לפנות למערכת המשפטית לצורך הסדרת התנגדויות בצורה חוקית.

מנהלת אושן מתחייבת לשקיפות מלאה בכל שלב של הפרויקט. אנו מספקים לדיירים מידע עדכני ושוטף, עורכים מפגשים קבועים עם הדיירים, ומוודאים שכל ההחלטות מתקבלות בצורה שקופה ובהסכמה רחבה. בנוסף, נבחרים אנשי מקצוע מנוסים המפקחים על כל שלב בתהליך.

התמורות משתנות מפרויקט לפרויקט וכוללות בדרך כלל דירה חדשה ומשודרגת, תוספת שטחים ציבוריים, תשתיות משופרות, חניות חדשות, ולעיתים קרובות גם תמורות כספיות או הטבות אחרות בהתאם להסכמים שנקבעים.

עורך הדין מייצג את הדיירים מול הרשויות והיזם. המענה המשפטי משולב כל העת עם עמידה על כך שהאינטרסים של הדיירים נשמרים ועומדים בראש סדר העדיפויות. תפקידו של עורך הדין כולל התמודדות עם דיירים סרבנים, עריכת חוזי התקשרות, מציאת פתרונות לאתגרים שונים הקשורים לתכנון הפרויקט ברמה המשפטית, עריכת הסכמים שונים, שימת דגש על ערבויות ובטוחות, מענה לתקופת המגורים החלופיים ועוד. שכר טרחתו משולם אמנם באופן מלא על ידי היזם, אך הוא משמש כידם הארוכה של הדיירים.

הליך הפינוי כולל תיאום עם הדיירים לגבי מועדי הפינוי, מציאת פתרונות דיור זמניים (בדרך כלל במימון היזם), ופיקוח על תהליך הפינוי והמעבר בצורה מסודרת וללא תקלות. אנו דואגים שלדיירים יהיו כל התנאים הנדרשים למעבר חלק ונוח.

אחד היתרונות הגדולים של פרויקט פינוי בינוי הוא שהדיירים לא נושאים כלל בעלויות הפרויקט. כל עלויות התכנון, הבנייה, המעבר למגורים זמניים והחזרה לדירות החדשות ממומנות על ידי היזם. הדיירים מקבלים את הדירות החדשות ללא עלות, ולעיתים קרובות עם תוספות ושדרוגים נוספים בהתאם להסכמים שנקבעים.

הניסיון מלמד שהעבודה המקדמית מול העירייה היא קריטית. הן לצורך רתימתה לפרויקט והן, לא פחות חשוב מכך, בכדי להכין את הקרקע למכרז היזמים. אנחנו מתחילים עם העירייה עוד לפני ההתקשרות עם היזם משום שאנחנו רוצים שהיזמים יוכלו להגיב בצורה מקצועית לשאלון המכרז. לשם כך הם צריכים לדעת מה העירייה מאפשרת לבנות, מה הדרישות של הרשות, אלו מטלות ציבוריות יצטרכו להיות במתחם והרשימה נמשכת ונמשכת. 

מעבר לזה, בכדי שהעירייה תוכל להתייחס להרבה מהשאלות היא תרצה לראות קצת המחשה של בינוי ותוכנית העמדה רעיונית. מכיוון שהרשות המקומית לא תישב עם כל היזמים שירצו לשאול את השאלות, ומכיוון שאף יזם לא יוכל לקיים הליך תיכנוני ראשוני כזה עם העירייה ללא הסכמה של הדיירים לבלעדיות, אנחנו לוקחים את המושכות.

קראו עוד על שיתוף הפעולה עם העירייה >>

היזם יצטרך לעמוד במספר קריטריונים אשר ייבדקו ע"י אנשי המקצוע שמלווים את הדיירים. בכלל זה:

• בדיקת חוסן כלכלי על ידי כלכלן הפרויקט – דוחות BDI, דוחיות כספיים מבוקרים ודוחות כלכליים רלבנטיים נוספים. המטרה: בדיקת חוסנו הכלכלי של היזם ויכולותיו להתחייב לפרויקט שלנו. 
• ממליצים – טלפונים של חברי נציגויות דיירים ובעלי זכויות בפרויקטים קודמים אשר נקיים עמם שיחות ונשמע איך הייתה החוויה וההתרשמות שלהם מהיזם. 

• פרויקטים קודמים – רשימת פרויקטים קודמים בתחום ההתחדשות העירונית שזהים בהיקף ובמורכבות לפרויקט שלנו (בכדי להתחקות אחר רמת הניסיון של היזם "לספק את הסחורה"). 
  

• ביקור באתרי בנייה – מפקח בנייה מטעם הדיירים יתלווה אלינו לסיור באתרי הבנייה של היזם על מנת שנוכל להתרשם באופן בלתי אמצעי מתפקודו בשטח. 

כמובן שישנן בדיקות נוספות שנלקחות בחשבון בהתאם לפרויקטים ספציפיים ויזמים ספציפיים.

קראו עוד על מכרז יזמים באושן >>

שכרם של בעלי המקצוע משולם על ידי היזם כאשר לבעלי הזכויות אין שום התחייבות כספית והם לא ישאו בשום תשלום גם אם הפרויקט לא יצא לפועל.

בפרויקטים של התחדשות עירונית יש תמורות בסיס ויש תמורות עודפות. כחלק מעבודת השמאי שמטעם בעלי הזכויות, נוכל לדעת מה הן תמורות הבסיס שיהוו תנאי להשתתפות במכרז ושעליהם לא נהיה מוכנים לוותר. מכרז היזמים נועד לראות, בין השאר, מהן התמורות הנוספות שמוצעות לדיירים מעבר לתמורות הבסיס. 

התמורות שמציעים היזמים מורכבות מזכויות הפרויקט ומניתוח השוק של אותו יזם. הן בהיבט של צפי הרווח הכספי של היזם ממכירת הדירות החדשות והן לאור יכולות הביצוע שלו. לעתים אגב, אם כי לא תמיד, תהיה בעניין זה עדיפות ליזם שהוא גם קבלן. כבר במכרז היזמים נבקש להבין מהיזם מהי ההערכה שלו לעלויות הפרויקט ומהן יכולות המימון שלו, שכן הדברים משפיעים ישירות על יכולות לספק תמורות ראויות ואטרקטיביות.